K neplatnosti jednostranného zvýšení nájemného
Počátkem tohoto roku Nejvyššího soud ČR ve svém rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 2905/2014 judikoval, že pokud z odůvodnění oznámení o zvýšení nájemného nevyplývá dostatečně určitě způsob zvýšení, jedná se o neplatný právní úkon. Ke zvýšení nájmu tedy platně nedojde ani v rozsahu, v jakém by zvýšení nájmu bylo oprávněné. Uvedený závěr je velmi důležitý pro praxi, neboť na základě citovaného rozhodnutí nelze nedostatek zpětně již zhojit, a aby bylo možné nájemné zvýšit, je třeba zaslat nové oznámení obsahující všechny podstatné náležitosti s účinky ode dne nového oznámení.
V konkrétním případě oznámení pronajímatele neobsahovalo podlahovou plochu bytu. Podle soudu bez takové informace si nájemce nemůže ověřit správnost zvýšení nájemného. Ani z ustanovení § 3 odst. 5 věta druhá dnes již zrušeného zákona o zvyšování nájemného (dále jen „ZZN“) nevyplývalo, že by v oznámení pronajímatele o jednostranném zvýšení nájemného pro rok, kdy může být dosaženo cílové hodnoty měsíčního nájemného, nemusel být tento údaj uveden. Podle tohoto ustanovení jen pronajímatel nemusí v oznámení pro rok, kdy může být dosaženo cílové hodnoty měsíčního nájemného, odůvodňovat stanovení výše nájemného na základě maximálního přírůstku měsíčního nájemného (tj. výpočet přírůstku – § 3 odst. 3, § 2 písm. b/, c/ ZZN), postačí, zdůvodní-li výši nájemného cílovou hodnotou měsíčního nájemného za 1 m2 podlahové plochy bytu. I takové oznámení však musí obsahovat údaj o podlahové ploše a musí být z něj možné zjistit, v jakém rozsahu byla do součtu podlahové plochy bytu započítána plocha příslušenství (a které bylo započítáno jen jednou polovinou). Předpokladem řádného stanovení zvýšeného měsíčního nájemného je nutně správnost všech údajů, jež jsou pro jeho stanovení významné; to se týká i údaje o podlahové ploše bytu. Není-li tomu tak, tj. je-li založeno na nesprávné výměře podlahové plochy bytu, nemůže být správné ani zvýšení měsíčního nájemného. Oznámení pronajímatele tak odporuje zákonu a je neplatné podle § 39 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném v rozhodné době, tj. 31. 12. 2013.
Mgr. Jakub Urbánek
Plavec & Partners, advokátní kancelář s.r.o.
